Однушка в среднем Подмосковье

Есть такое понятие – показатель доступности жилья. Иными словами это количество лет, которое потребуется семье из трех человек копить деньги на покупку квартиры. Рассчитывается этот показатель как отношение стоимости среднестатистической квартиры к среднему доходу. Сегодня индекс доступности жилья в Москве - около десяти лет.

На основе этих данных, специалисты информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» пришли к выводу, что на сегодняшний день для столичной семьи наиболее доступным может стать однокомнатная квартира в среднем Подмосковье, цена которых не превысит $90-95 тыс. Дело в том, что в ближнем Подмосковье «однушки» стоят уже около $120 тыс.

Что же касается Москвы, то данным руководителя информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексея Липскерова, минимальная стоимость метра в Москве в конце первого полугодия возле станции метро Выхино составляла $4695, а в районах известных своей неблагоприятной экологической ситуацией даже превысила отметку $5000. Чуть дороже квартиры стоят в САО, где стоимость метра начинается от $5300. А если хочется жить не далее чем три-четыре станции от кольца, то за такую квартиру приходилось платить от $5700 за метр квадратный.

Однако, столичный рынок недвижимости не перестает удивлять своих потенциальных покупателей. Аналитики компании «Бюро недвижимости «Агент 002», подсчитали, что в Москве продается порядка десяти квартир так называемого гостиничного типа – с маленькой комнатой и коридором, который одновременно выступает в роли кухни. Одна из них находится в Северо-Восточном округе столицы, рядом со станцией метро «ВДНХ». Она расположена в пятиэтажном кирпичном доме, имеет площадь 24 кв. м. Зато стоимость квадратного метра удивляет - $6667.

Естественно, что квартиры подобного типа некомфортны для проживания даже одного человека. Кроме того, дешевизна такого жилья часто бывает обусловлена тем, что вместе с квартирой предлагаются обременения. Например, жилплощадью могут обладать пожилые одинокие люди, которые продают квартиру с условием выплаты ежемесячного содержания до смерти хозяина. Мало кого выдвигаемое условие побуждает к покупке.

Тем не менее, давайте посмотрим, какой возможностью для покупки однокомнатной квартиры обладает среднестатистическая семья из трех человек. «Если брать ипотечный кредит на всю сумму, ежемесячные выплаты превысят $3 тыс., следовательно, общий доход семьи должен быть равен около $6 тыс., - говорит начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО «Пересвет-Девелопмент» Александр Козлов. - При этом средняя зарплата в столице, по данным портала SuperJob, - 35 тыс. рублей, то есть $1490.

Нетрудно подсчитать, что в семье, где оба родителя получают такие деньги, нет никакой возможности получить ипотечный кредит. Проблема с доступностью ипотеки часто решается на уровне самих банков: для привлечения клиентов создаются краткосрочные программы, по которым можно взять кредит с более низкими процентными ставками. За последнее время самую большую скидку - 2,5% - предлагал Городской ипотечный банк. Однако даже такие меры не способны помочь ипотеке выйти в массы.

Но для покупки жилья в кредит нужен первоначальный взнос (обычно около 15% от суммы кредита), подтвержденный доход, который в два раза будет превышать ежемесячные выплаты. В итоге, чтобы накопить $30 тыс. на первоначальный взнос (при условии, что цены расти не будут), семье со среднестатистическим доходом в 3 тыс. долларов в месяц понадобится 1,5 года (с учетом некоторых расходов на проживание). Но за полтора года цены могут резко взлететь.

«В настоящее время в Москве квартиры покупают в основном топ-менеджеры», - признает Александр Козлов. - Среднестатистические семьи либо живут с родителями, либо снимают жилье, зачастую в Подмосковье, где цены ниже.

Каковы ожидания?

Ожидать падения цен в ближайшее время стоит едва ли. По словам управляющего ЗАО "Мосстройреконструкция" Ивана Романова, снижения цен не наблюдается даже в самом нижнем сегменте («хрущевках»), что уж говорить о бизнес- и премиум-классах, которые наименее подвержены колебаниям рынка. По данным аналитического центра ОАО «Пересвет-Инвест», стоимость квартир в столичных пятиэтажных панельных домах, в народе именующихся «хрущевками», в течение текущего года неизменно росла. Аналитики отмечают, что наибольший рост наблюдался в марте-апреле, когда цена квадратного метра выросла на 7% и 6% соответственно.

По мнению игроков рынка, ситуация с ценами во многом обусловлена наличием слишком жестких условий со стороны городских властей. Например, девелопера обязывают возводить в районе застройки все коммуникации, а затем безвозмездно передавать их в пользование городу. Не желая оставаться внакладе, строители включают всю стоимость возведения коммуникаций в цену квадратного метра! До недавнего времени компании также за свой счет обязаны были проводить исследование возможностей на подключение объектов в коммуникациям. Однако весной ФАС смягчилось и, начальник управления по контролю в области недвижимости и ЖКХ Владимир Ефимов объяснял, что в статью 48 Градостроительного кодекса РФ были внесены поправки и получать техусловия теперь можно бесплатно.

Но помимо обременений, которые напрямую влияют на цену жилья, есть самая главная причина: мало строят. Ажиотажный спрос на квартиры при низком предложении перегревает рынок. «Дефицит предложения, сложившийся на столичном рынке новостроек, - одна из главных причин отсутствия доступного жилья для массового покупателя. Без участия государства масштабное строительство доступного жилья невозможно», - подчеркнул заместитель генерального директора ОАО «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов.

В итоге получается замкнутый круг – нового жилья строят мало, а спрос постоянно растет. Тем временем крупные девелоперы, которых на столичном рынке недвижимости наберется не более двух десятков, получают от города довольно привлекательные участки и выставляют свои цены на квартиры. А столичные и федеральные власти пока только говорят о доступности жилья, реально для этого ничего не предпринимая….

Анна Соколова