В: Какие налоги платятся при покупке и продаже коммерческой нед…вижимости (магазинов и т.д.)?
О: При продаже коммерческой недвижимости продавец, в том случае, если он является юридическим лицом, учитывает доход от сделки при исчислении налога на прибыль. В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от реализац…ии (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе амортизируемого имущества, то полученный доход от реализации уменьшается на остаточную стоимость здания (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям. Одним из существенных признаков, необходимых для признания имущества амортизируемым, является использование его налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После передачи здания покупателю по акту приемки-передачи возможность использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и следовательно с этого момента здание перестает отвечать признакам амортизируемого имущества у продавца. Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи. Такой же вывод содержится в письме Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301.
В том случае, если продавец является физическим лицом, он согласно гл. 23 “Налог на доходы физических лиц” НК РФ с полученных доходов обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 %. Это относится и к доходам, полученным от продажи имущества, в том числе коммерческой недвижимости. При этом он в обязательном порядке до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи должен представить декларацию. Если срок представления декларации пропущен, будет осуществлено взимание штрафа в соответствии со ст. 119 НК РФ.
При покупке коммерческой недвижимости лицо становится собственником недвижимого имущества которое является, в зависимости от вида самого лица, либо объектом обложения налогом на имущество физических лиц (А), либо налогом на имущество организаций (В).
А. В том случае если Вы приобретаете недвижимость в качестве физического лица она становится объектом обложения налогом на имущество физических лиц, ставку этого налога определяет соответствующий акт представительного органа местного самоуправления по месту нахождения недвижимого имущества в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, однако в целом по Российской Федерации ставки налога устанавливаются в следующих пределах:
1. если стоимость имущества до 300 тыс. рублей, то ставка налога до 0,1 процента;
2. если стоимость имущества от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей, то ставка налога от 0,1 до 0,3 процента;
3. если стоимость имущества свыше 500 тыс. рублей, то ставка налога от 0,3 до 2,0 процента.
В. В том случае если вы приобретаете недвижимость в качестве юридического лица она становится объектом обложения налогом на имущество организаций, ставку этого налога определяет соответствующий закон представительного органа субъекта Российской Федерации в котором расположено недвижимое имущество, однако в целом по Российской Федерации ставки не могут превышать 2,2 процента.
Квадрум.ру
В: Как перевести квартиру из жилого в нежилой фонд, и с чего на…до начать? Какие инстанции надо пройти? Какова процедура?
О: По Российскому законодательству нежилые помещения должны иметь отдельный изолированный вход от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания). Перевод в нежилой фонд в г.Москве возможен только на …первых этажах жилых строений. Необходимо, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован, а также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно из одного оконного проёма).
Процедура перевода жилого помещения в нежилой фонд можно разделить на 3 этапа:
1. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос возможности использования данного жилого помещения как нежилого (под офис, магазин, аптеку и т.д.). На комиссию предоставляются следующие документы:
• Заявление с указанием причин перевода;
• Технический паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация;
• Выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает;
• Справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой;
• Заключение Госсанэпидемнадзора;
• Заключение Госпожарнадзора;
• Техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома;
• Техническое заключение;
• Учредительные документы;
• Документы на собственность.
2. Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом решает стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. На эту комиссию предоставляются следующие документы:
• Копия выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда;
• Справка БТИ с расчетом разницы стоимостей квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде;
• Учредительные документы - для юридических лиц и документы, удостоверяющие личность, - для физических лиц;
• Документы, подтверждающие право собственности на помещение.
3. Заключительным этапом перевода помещения в нежилой фонд является регистрация в регистрационной палате Вашего права уже на нежилое помещение . Для этого необходимы следующие документы:
• Заявление;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Доверенность;
• Документы по описанию объекта права (документы БТИ);
• Документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата и т.д.);
• Правоустанавливающие документы (распоряжение Комитета муниципального жилья, протокол МВК о переводе помещения, распоряжение префекта о разрешении изменения функционального назначения помещения, свидетельство на собственность).
Квадрум.ру
В: Подскажите, может ли частное лицо купить и оформить на себя …нежилое офисное помещение и сдать его в аренду Юридическому лицу? Какие налоги при этой операции должно платить частное лицо?
О: Вы можете приобрести объект коммерческой недвижимости. По существу второй части вопроса, можно сказать следующее: согласно гл. 23 “Налог на доходы физических лиц” НК РФ с полученных доходов граждане обязаны уплачивать налог на доходы ф…изических лиц (НДФЛ) по ставке 13 %. Это относится и к доходам, полученным от сдачи в аренду недвижимости, в том числе и коммерческой.
Квадрум.ру
В: Хочу купить складские помещения, какие документы мне для это…го потребуются?
О: Для приобретения складских помещений покупателю – юридическому лицу потребуется предоставить оригиналы и нотариально заверенные копии учредительных документов общества – приобретателя, выписку из ЕГРП (также нотариально заверенную), пл…атежное поручение об уплате государственной пошлины, а также решение участника (-ов) общества о совершении данной сделки, если она является крупной для общества. Также необходимо уточнить, что регистрация таких сделок происходит по территориальному принципу, то есть по месту нахождения имущества. Кроме того, в учреждении юстиции, где будет регистрироваться договор, необходимо уточнить, какие еще документы могут потребоваться продавцу для регистрации. Исходя из практики, необходимо сказать о том, что при регистрации часто и не совсем обоснованно требуют предоставить документы помимо вышеперечисленного перечня
Квадрум.ру
В: Покупаем турбазу у ООО. Директор (назначенный) вроде бы имее…т право продавать недвижимость, какие документы необходимо проверить?
О: Вопрос проверки полномочий представителя продавца является одним из самых важных при совершении сделки. Обязательно нужно ознакомиться с документами, удостоверяющими полномочия продавца (проверит предоставленные документы можно по вып…иске из ЕГРЮЛ), а также необходимо ознакомиться с учредительными документами организации, в которых прописаны полномочия руководителя при совершении подобного рода сделок (копии учредительных документов можно запросить в ИФНС по месту регистрации юридического лица-продавца). В случае если сделка будет совершена от имени продавца с превышением полномочий, то в последствии сделка может быть признана судом недействительной.
Квадрум.ру
В: В собственности ЗАО Медицинский центр находится нежилое поме…щение площадью 240 кв.м. Лицензия предприятия действует до 2010г. В настоящее время есть покупатели, которые собираются купить этот бизнес, т.е. название предприятия и лицензию, а само помещение взять в аренду. Как вывести из собственности ЗАО это помещение, чтобы его (ЗАО) можно было продать, а нежилое помещение оставить за собой для последующей сдачи в аренду? Каким образом это лучше оформить? И какие налоги нужно будет заплатить?
Допустимо ли выделение из ЗАО подразделения с передачей ему прав на помещение?
Следует также учесть, что при постановке имущества на баланс ЗАО входной НДС был принят к вычету. Подлежит ли восстановлению сумма входного НДС, если имущество будет объектом какой-либо реорганизации: или передано в собственность акционеров, или выделено в другое подразделение?
О: У вас очень интересный вопрос, однако вопрос оптимизации налогов, очень спорный, порождающий много споров. Разработка наиболее выгодной схемы возможно, однако в данном случае хотело бы чтобы вы обратились в наш офис для подробнейшей ко…нсультации.
Квадрум.ру